Сайт ЖСПК №435
Каталог статей
| Главная » Статьи » По материалам журнала Живи Как Хозяин |
УЧИМСЯ УПРАВЛЯТЬ !!! (читать всем)
Быть или не быть товариществам собственников — вопрос уже не стоит. Они есть, и имеется положительный опыт их деятельности. Однако темпы развития ТС далеки от желаемого. Что препятствует более широкому распространению идеи самоуправления? Обобщение причин этого было главной целью семинара «Управление совместными домовладениями в Беларуси: возможности и перспективы», который был проведен Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки кадров по менеджменту и развитию персонала БНТУ совместно с минским ТС «Очаг». Опытом работы поделились представители столичных ТС и ЖСК, а также могилевской частной управляющей компании. ОРГАНИЗАЦИЯ НОВАЯ — ВЗГЛЯДЫ СТАРЫЕ? Одна из причин того, что собственники жилья не горят желанием объединяться в товарищества — их слабая информированность о возможностях самоуправления. Как показали выборочные опросы в ряде регионов Беларуси, большинство жильцов обычных домов мало что знают о товариществах. 90 % не знают, как его создать, кто может помочь с регистрацией. Многих сдерживает сложная процедура регистрации, ее стартовая стоимость. Но, пожалуй, основная причина кроется в мировоззрении людей, их психологической боязни взять ответственность за будущее своего дома. — Сегодня собственники жилья разделились на две группы. Одни хотят, чтобы их жилье обслуживалось «на уровне» и готовы за это платить, — констатируют председатели ТС. — Для них товарищество — прогрессивная форма управления жилфондом. Для другой половины собственников главное — меньше платить. В старых домах такое мнение распространено больше всего, поэтому организовать любую форму самоуправления в них очень сложно. Можно бесконечно проводить собрания — все без толку. Доходит порой до абсурда: являешься к жильцам кооперативных квартир обсудить вопрос обслуживания дома и выбора председателя, а тебе говорят: «Зачем нам председатель? Нас ЖЭС обслуживает». Им объясняешь, что ЖЭС по договору выполняет лишь определенные работы, но люди не хотят перемен. Что делать? Ничего нового не порекомендуешь, как вести большую разъяснительную работу среди домовладельцев об их правах и обязанностях по управлению совместными домовладениями. Пропаганда должна осуществляться как со стороны самих работников ТС, так и СМИ, местных властей, заинтересованных в развитии конкурентной среды в области управления жилья. Везде создавать ТС нет смысла — в этом солидарны все участники семинара. — ТС ни в коем случае не замена существующей системы управления жильем. Это одна из возможностей создания конкурентной среды в целях повышения качества жилищно-коммунальных услуг. Кроме ТС, необходимо развитие других форм функционирования городского жилья, таких как частный доходный дом, муниципальный арендный дом, — считает главный инженер ТС «Очаг» Геннадий КАЛЕНОВ. УПРАВЛЕНИЕ «ИЗНУТРИ» Боязнь людей взять на себя ответственность за будущее жилого дома во многом объясняется незнанием положительных примеров деятельности ТС. А ведь они есть. Например, товарищество по Васнецова, 34, объединяющее пять 8-этажных зданий 2000 г. постройки (всего 160 квартир). Исполнительный директор ТС Галина ШУТ все проблемы видит изнутри, потому что сама живет в одном из обслуживаемых домов. Японская машинка для стрижки газонов, беседки с мангалами и подъезды с цветами — здесь немало атрибутов элитного обслуживания. Дворовая территория площадью 2 га огорожена, попасть на нее можно только через КПП, где организовано круглосуточное дежурство. За каждой квартирой закреплено парковочное место, установлена система видеонаблюдения. А квартплата на «элитную» не тянет — вместе с газом в отопительный период составляет в среднем менее 120 тыс. руб. — Все статьи расходов мы обсуждаем с каждым жильцом, подолгу считаем, разъясняем, куда намерены потратить деньги. Как правило, проблем нет, — рассказывает Галина ШУТ. — Случилась как-то авария: разряд молнии вывел из строя все камеры наблюдения. Пришлось восстанавливать. Сумму распределили на всех и включили в квартплату. К слову, от собраний мы давно отказались, заменили их раздачей опросных листов. ЧАСТНЫЙ ЖЭУ Каждое ТС или ЖСК должно определиться: управлять домом самостоятельно или передать эти функции другой организации. Кроме государственных ЖЭС, выбор невелик — частных управляющих компаний сегодня единицы. В Могилеве, например, конкуренцию ЖЭС составляют несколько частных ЖЭУ. С участниками семинара опытом поделились представители самой крупной из них — УРЭП «ЖилЭкспо». Предприятие начало свою деятельность в 1995 г. и сегодня обслуживает 33 дома, принадлежащих ЖСК. В основном это девятиэтажки разных годов постройки, самая старая — 1990 г. По структуре и принципам организации работы «ЖилЭкспо» схожа с ЖЭС. В штате — главный инженер, энергетик, инженер-строитель, юрист. Остальные — обслуживающий персонал: дворники, уборщики, сантехники. Обслуживаемая территория разделена на три участка. Есть своя аварийная служба с укомплектованным автомобилем «Газель», сварочный пост, специалисты выезжают в любое время суток. На вооружении предприятия есть трактор ЮМЗ — так решили многие проблемы с уборкой снега и вообще с благоустройством территорий. Расценки на обслуживание тоже государственные: организация получает дотации из бюджета. Однако сумма, которая тратится на обслуживание 1 м2 жилья, на 915 руб. меньше, чем в государственных ЖЭС. Таким образом, за 2007 г. на обслуживание своих 191 тыс. м2 было потрачено на 120 млн меньше. Неудивительно, что председатели ЖСК продолжают приходить с просьбой взять их дома на обслуживание. — Оперативное управление — наше преимущество,— рассказала директор предприятия Инна ЕВСЕЕВА. — Все решения, связанные с расходованием средств или разрешением проблем, принимаются очень быстро. С другой стороны, это ко многому обязывает — прямая ответственность за принятые решения. От аналогичных госструктур отличаемся тем, что если жильцов не устраивает обслуживание, они вправе расторгнуть договор. Достаточно, чтобы на общем собрании большинство высказалось против. Оплачивай население 100 % услуг ЖКХ, мы могли бы предложить жильцам два варианта: первый — сохранить прежний уровень обслуживания, но за меньшие деньги. Тогда не бюджет экономил бы 120 млн, а наши жильцы. Или же сохранить стоимость услуг, а за сэкономленные средства оказывать дополнительные услуги. КУРСЫ ДЛЯ РУКОВОДИТЕЛЕЙ Еще одна важная причина низких темпов развития ТС — отсутствие надлежащей подготовки руководителей. Им, как известно, нужно контролировать ход выполнения работ подрядчиков по эксплуатации и ремонту зданий, составлять технические и финансовые планы организации работ — а знаний и навыков, увы, часто не хватает. Специалистами Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки кадров разработана программа повышения квалификации «Управдом», предусматривающая двухнедельное обучение. Доцент кафедры строительства и эксплуатации зданий и сооружений Евгений САПОЖНИКОВ познакомил присутствующих с ее содержанием. В числе дисциплин — «Правовое обеспечение строительства и организации жилья», «Охрана труда и окружающей среды», «Приемка объектов недвижимости в эксплуатацию», «Контроль качества строительных работ», «Управление совместным домовладением», «Дефекты и повреждения жилых зданий» и др. Все они крайне важны, однако в каком объеме и кому их преподносить? Участники семинара пришли к выводу, что программу следует дифференцировать, предназначая одну новичкам-руководителям, другую — уже имеющим опыт в этом деле специалистам, отдельную — бухгалтерам. Поскольку существующая программа предполагает очное обучение, встает вопрос: большинство председателей ТС и ЖСК работают по совместительству, и найти две недели в плотном рабочем графике им проблематично. Возможный выход — программа дистанционного обучения, над которой уже началась работа. Участники семинара сошлись во мнении, что было бы идеально сделать обучение руководителей в области управления жилищным фондом обязательным. КАК ОБЪЕДИНЯТЬСЯ? Что лучше — делать ежемесячные отчисления или единовременно взять кредит в банке? Нужно ли добиваться госдотации или можно обойтись без нее? Как выиграть суд с недобросовестным застройщиком? У каждого представителя ТС или ЖСК свой опыт и взгляд на проблемы. Пришли к выводу, что организациям самоуправления необходим постоянно действующий информационный центр, где ТС, ЖСК и другие некоммерческие объединения могли бы беспрепятственно и на безвозмездной основе получать сведения об опыте управления, а также реконструкции жилых комплексов, энергосберегающих технологиях, примерах из судебной практики. Часть представителей организаций самоуправления высказались за объединение в ассоциации. Как правило, это небольшие товарищества, имеющие единые экономические цели. Такие организации уже появились в Орше, Минске и Витебске. Другие за то, чтобы создать организацию, которая лоббировала бы интересы ТС на уровне правительства. — Можно констатировать, что мы уже достигли определенных успехов в продвижении своих идей, — говорит Геннадий КАЛЕНОВ. — Например, мы выступали с предложениями в законодательную комиссию при Президенте и были услышаны. Профессия управляющего недвижимостью внесена в государственный реестр профессий. Документами предусмотрено, что во вновь строящихся домах должно быть предусмотрено помещение для товариществ. При принятии решения, скажем, о выделении средств на текущий ремонт, теперь достаточно 51 % голосов, чтобы определиться (раньше нужны были все 100). Будем действовать и дальше. Елена КЛЕЩЕНОК | |
| Категория: По материалам журнала Живи Как Хозяин | Добавил: Svetogor (18.05.2009) | |
| Просмотров: 1154 | Комментарии: 4 | Рейтинг: 0.0/0 | |
| Всего комментариев: 0 | |
