Сайт ЖСПК №435
Каталог статей
| Главная » Статьи » По материалам журнала Живи Как Хозяин |
ПРОСАНИРОВАННЫЙ ДОМ ОБЕСПЕЧЕН ТЕПЛОМ
| В предыдущих номерах журнала (№ 11, 12, 2008) мы рассказывали о немецком опыте ведения жилищно-коммунального хозяйства. Сейчас продолжаем тему материалом о комплексной санации домов в Восточной Германии. С помощью этой системы мероприятий можно добиться изоляции тепла внутри помещения Наиболее изношены в Беларуси «хрущевки» и панельные дома. Срок их эксплуатации без капитального ремонта — четверть века, но идти в ногу со старением не получается, а потому комплексного утепления и модернизации пока дождались более старые строения. Минжилкомхоз планирует наращивать темпы работы и к 2010 году ежегодно обновлять более 1 млн м2 общей площади. Проблема капитального ремонта актуальна и в других странах, где имеются пятиэтажки-«хрущевки», например в Восточной Германии. Понимая, что дом, построенный 20 лет назад, уже не соответствует современным требованиям, здесь в начале 90-х стали стремиться к энергосбережению и сокращению потерь тепла. В этой части страны за15 лет просанировано около 70 % жилья серийной застройки, а непосредственно в Берлине — порядка 80 %. КОМПЛЕКСНОЕ УТЕПЛЕНИЕ — Энергоносители постоянно дорожают. И если вовремя не проводить санацию, то в один прекрасный день жильцы просто не смогут оплатить коммунальные услуги, — объясняет Бернхард ШВАРЦ, проект-менеджер Инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО) по содействию развитию рыночных структур в строительном секторе и жилищном хозяйстве Восточной Европы. — Санация в Германии — это ком- плекс мероприятий с учетом технических, экономических и социальных факторов жилого дома, — отметил он. — Такой подход через капитальный ремонт предполагает восстановление первоначального технического состояния дома, улучшение условий проживания в нем на длительный срок, устойчивую экономию энергоресурсов и, как следствие, повышение рыночной стоимости такого жилья. Комплексная санация подразумевает совокупность работ по надземной надстройке и инженерным системам. К первым относятся утепление чердачного полуэтажа, замена оконных блоков, утепление фасада и перекрытия подвала, что позволяет сохранять до 40-50 % тепла. Часто в комплекс этих работ входит еще санация балконов и подъездов и замена покрытия крыши. Модернизация инженерных систем предполагает замену радиаторов и монтаж счетчиков тепла, а также термостатов для регулирования потребления тепла на каждом радиаторе, замену стояков, усиление электропроводки в квартирах, замену плит, сантехники и т. д. Таким образом, дом надежно утепляется со всех сторон, причем на время ремонтно-строительных работ жильцов не выселяют из квартир. Необходимо учитывать, что при герметизации помещения обостряется вопрос вентилирования и притока воздуха. Это в свою очередь может привести к возникновению угрозы здоровью, образованию плесени и прочим негативным последствиям, а потому в перечень мероприятий по замене инженерных систем обязательно включается монтаж вентиляционной установки. ОБЩАЯ ВЫГОДА Проект-менеджер Бернхард ШВАРЦ убежден, что санация выгодна всему обществу. Для жильцов это выражается в снижении потребления коммунальных услуг и соответствующем уменьшении платежей. Заодно улучшается качество услуг и повышается комфорт проживания. Для муниципалитета санация жилья выгодна повышением налоговых поступлений и сокращением субсидий по безработице. Индустрия оказывается в выигрыше от значительного повышения спроса на материалы для санации, в том числе и от увеличивающегося производства лифтов, которые очень часто пристраиваются с внешней стороны пятиэтажек. Санация — выгодный процесс и для проектировщиков, и для развития малого и среднего бизнеса. Кроме того, при использовании новых материалов и технологий уменьшается выброс в атмосферу вредных веществ, что благотворно влияет на экологическую ситуацию. — При санации сносятся старые балконы, а вместо них пристраиваются новые сооружения — балконные вышки. Они представляют собой лоджии размером с небольшую комнату. Поскольку 50 % квартплаты начисляется за метраж помещения, то при таких балконах сумма выплат увеличивается, — добавил представитель ИВО. В Германии в возведенном промышленными методами жилищном фонде не так много собственников жилья — в основном граждане снимают помещения у муниципальной жилищно-строительной организации. Тем не менее в домах ЖСК, а также в товариществах собственников (ТС) четко разграничивают индивидуальную и общую собственность. О внутриквартирных владениях собственник обязан заботиться сам. При комплексной санации плановый ремонт внутри квартир, как это принято у нас, в Германии тоже проводится. Вместе с тем самый дешевый путь санировать помещение изнутри — провести эти работы во время общей модернизации дома. Так, часто выбирают индивидуальный пакет мероприятий по санации, например, замену внутренних дверей в квартирах. Бернхард ШВАРЦ уверен: замену окон необходимо включать в пакет обязательных энергосберегающих мероприятий, ведь именно через окна из жилья уходит большая часть тепла. БЕЗВОЗМЕЗДНАЯ СУБСИДИЯ ИЛИ ЛЬГОТНЫЙ КРЕДИТ? В Восточной Германии на комплексную санацию жилых домов государство выделяет целевые кредиты. — Поскольку стоимость санации жилого панельного дома — это примерно треть суммы, необходимой для строительства нового аналогичного здания, собственникам выгодно поддерживать жилье в надлежащем состоянии, своевременно проводить текущий ремонт и отчислять накопления на капитальный, создавая сберегательные фонды, — отметила Татьяна ХАРТЕНШТАЙН, ассистент правления ИВО. Государственная поддержка, направленная на содержание жилищного фонда, в Германии очевидна. Обеспечивая кредиты на модернизацию помещений, государство выдает субсидии, поддерживает малообеспеченные слои населения, не способные самостоятельно профинансировать санацию своей собственности. Выделяются также льготные кредиты с низкой процентной ставкой. Существует несколько вариантов санации. Страны Прибалтики начинают работать по схеме безвозмездной субсидии, которую собственник получает от государства, а на оставшуюся сумму берет банковский кредит. Правда, данная модель подходит лишь для небольших инвестиций. Если субсидируется даже 20-30 %, то оставшаяся сумма все равно создает большую финансовую нагрузку, которую основная масса населения осилить не может. Кроме того, приходится заключать два независимых договора — с государством и банком. Более универсальна схема льготного кредита, при которой собственник на выгодных условиях получает кредит на всю сумму: по низкой процентной ставке и на длительный срок. Государство же компенсирует банку предоставленный льготный кредит. В этом случае собственнику предстоит обращаться только в банк. — В Беларуси сложность проведения санации по подобной методике заключается в отсутствии банковского механизма, который мог бы предоставить льготное кредитование, — считает Татьяна ХАРТЕНШТАЙН. — Кроме того, нет должной поддержки со стороны государства. Многие товарищества собственников в Беларуси не только финансово не готовы к санации, но и недостаточно организованы, у них слабо развито чувство ответственности за общую собственность. Чтобы воспользоваться опытом и предложениями ИВО в Беларуси, по мнению представителей этой организации, необходимо разработать в нашей стране нормативно-правовые документы, позволяющие создать условия льготного кредитования (на срок до 20 лет под 5 % годовых). Не обойтись также без целевых программ, которые будут финансировать комплексные мероприятия, а не отдельные виды работ. При кредитовании следует учитывать также малообеспеченных собственников, для чего каждое ТС должно быть в состоянии профинансировать санацию в своем доме. Наиболее оптимальный вариант — поддержка по принципу «одного окна», дающему возможность получить льготный кредит, покрывающий 100 % расходов на санацию. Пока все эти возможности остаются лишь мечтами. Как скоро они смогут стать реальностью, зависит не только от государства, но и от ответственности, инициативности и предприимчивости всех субъектов: банков, жильцов, председателей ТС и других жилищных структур. Ирина СИДОРОК | |
| Категория: По материалам журнала Живи Как Хозяин | Добавил: Svetogor (18.05.2009) | |
| Просмотров: 1090 | Комментарии: 2 | Рейтинг: 0.0/0 | |
| Всего комментариев: 0 | |
